房地产行业迎来多项重要政策。8月28日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，重点优化开发贷款和个人住房贷款两项核心制度。该通知将与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法共同构成新模式下的房地产信贷制度体系。
同日，证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，作为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件。该意见旨在改革完善房地产企业股票、债券、资本支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业的合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。证监会表示，下一步将坚持发展与规范并重，充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，防范化解房地产领域涉资本市场风险，推动房地产行业高质量发展。
为更好满足房地产合理信贷需求，《通知》对开发贷款和个人住房贷款进行了优化。具体措施包括建立开发贷款主办银行制度，确保开发贷款期限与项目建设、销售周期相匹配；加强个人住房贷款与开发贷款的衔接，个人住房贷款应通过受托支付方式发放；延长个人住房贷款期限至最长40年。这些措施旨在从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。
在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理，要求项目预售资金监管账户和定金账户按规定在主办银行开立。项目存续期间，所有与项目相关的资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，确保购房人在能够拿到房后再还贷。此外，《通知》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等工具，建立房地产金融逆周期调节机制，促进市场平稳运行。
《意见》总体要求是改革房地产开发融资方式，充分发挥资本市场功能，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。优化资本市场各项融资业务的制度安排，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。做好房地产领域涉资本市场的准入监管、信息披露监管、资金监管工作，稳妥防范化解处置房地产相关风险，推进房地产高质量发展。
在支持房企合理融资方面，主要从五个方面给予制度优化：一是强化资本市场功能发挥，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资，募集资金投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。二是发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。三是着力满足房企合理债券融资需求，支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并提高审核工作效率。四是助力盘活房企存量资产，鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS，拓宽房企权益融资渠道。五是持续推进不动产私募投资基金试点工作，支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金，引入机构资金投向符合政策要求的不动产项目。
《意见》还优化了房地产证券发行人的监管工作，在房地产开发企业发行证券的准入监管方面突出“基于项目”的融资特点。优化信息披露监管，重点关注执行合并报表、收入确认等会计准则情况。优化募集资金监管，督促房企按规定或约定用途使用募集资金。严防严打发行人欺诈发行、虚假信息披露等违法行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及中介机构证券违法违规行为的打击力度。同时，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，加强房地产相关风险监测，落实“四早”要求，建立健全资本市场涉房地产领域风险预研预判工作机制，稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清。
商业不动产REITs的发展也是此次《意见》的重点内容之一。截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，初步形成一定示范作用和规模效应。业内人士指出，商业不动产REITs有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好地服务高质量发展大局。监管部门坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，压实中介机构把关责任，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等从事REITs业务的执业标准，确保市场良好秩序和平稳运行。
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